Escrito por: TEJEIRO & DÍAZ-BETTER ABOGADOS, expertos en Derecho Comercial - Abogados de empresa.
Debido al acelerado desarrollo actual de la sociedad, se han venido creando nuevas formas en las que se relacionan los distintos agentes del mercado, lo que genera la necesidad de respuestas efectivas por parte del Derecho. Es este uno de los motivos por los que el contrato de leasing nace siendo, en principio, un mecanismo de financiación a la actividad productora. En nuestro ordenamiento jurídico, el leasing se caracteriza por ser un contrato atípico1, el cual se encuentra regulado a través de varias normas, pero sin la presencia de una regulación autónoma 2 como lo ostenta el contrato compraventa, por ejemplo. La actividad de Leasing o arrendamiento financiero encuentra su definición en el artículo 2 del Decreto 913 de 1993, así:
“Entiéndase por operación de arrendamiento financiero la entrega a título de arrendamiento de bienes adquiridos para el efecto financiando su uso y goce a cambio del pago de cánones que recibirá durante un plazo determinado pactándose para el arrendatario la facultad de ejercer al final del período una opción de compra.”
Si bien, la definición citada en precedencia encuentra el término “arrendamiento financiero”, lo cierto es que no puede existir confusión entre este y el arrendamiento comúnmente conocido. Así las cosas, resulta pertinente aclarar que estas dos figuras o actividades cuentan con ciertas similitudes, así como difieren de forma pronunciada en varios aspectos esenciales, por lo que equipararlas o igualarlas es equivocado.
Del artículo 2 del Decreto 913 de 1993 se puede concluir que la actividad de arrendamiento financiero o el contrato de leasing cuenta con dos partes o sujetos contractuales: (i) la entidad autorizada o llamada sociedad de leasing, siendo la que adquiere los bienes para ceder su uso y goce posteriormente en virtud del contrato; (ii) el tomador o locatario, quien es el principal interesado en esta relación ya que es quien presenta la necesidad de obtener la tenencia del bien, con la posibilidad de hacerse dueño de este al terminar un plazo o lapso pactado (quien a su vez debe pagar periódicamente un canon a la entidad autorizada).
El Dr. Jaime Arrubla3 explica de forma clara la dinámica y razón de ser del leasing de la siguiente forma:
Para estipular las características del contrato de leasing, debe tenerse en cuenta que existen diferentes modalidades, entre las que se encuentran el leasing financiero, operativo, leasing-back, habitacional, de sindicación, entre otras. A pesar de poderse presentar en distintas formas, el contrato de leasing en general cuenta con las siguientes características:
Las entidades bancarias y las compañías de financiamiento comercial, autorizadas por la Superintendencia Financiera.4
Como se mencionó anteriormente, el contrato de leasing se presenta en diferentes modalidades, siendo una de ellas el Leasing habitacional. Sin embargo, el leasing habitacional se encuentra clasificado en dos sub modalidades: (i) el leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar y el leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda no familiar.
Según la norma, se entiende por operación de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, el contrato de leasing financiero mediante el cual una entidad autorizada entrega a un locatario la tenencia de un inmueble para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y goce de su núcleo familiar, a cambio del pago de un canon periódico; durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor. Ahora, el leasing habitacional destinado a vivienda no familiar contiene las mismas características, con la excepción de que no condiciona o limita la tenencia del inmueble exclusivamente para su uso habitacional y goce del núcleo familiar.
El mismo decreto que regula estas figuras señala una serie de reglas aplicables al leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, entre las que se destacan las siguientes:
Vale aclarar que, si bien una característica del contrato de Leasing es su consensualidad, por lo que requiere el simple acuerdo de voluntades sin requisitos adicionales, en este caso la norma hace una excepción con el Leasing habitacional estipulando que se debe celebrar por escrito. Sin embargo, el legislador estipula que no es necesario celebrar el contrato mediante escritura pública, que sólo será requerida hasta que se ejecute la opción de compra para la transferencia de dominio.
Como bien se mencionó, el contrato de Leasing habitacional conlleva un pago de un canon periódico. De conformidad con la doctrina colombiana5, dentro del precio se incluyen los siguientes elementos:
“a) Una amortización del precio de adquisición. La compañía de leasing realiza una inversión para comprar el bien, que sería amortizada por el usuario durante el plazo inicial del leasing.
b) Los intereses que debe producir el capital invertido por la sociedad de leasing para la adquisición del bien.
c) Los costos y rendimientos ordinarios que debe tener la sociedad dadora por su operación en relación con ese bien.”
Junto con lo que se ha enunciado con antelación, al locatario le son propios varios derechos estipulados en la ley, dentro de los que se destacan los siguientes:
Por último, el contrato de leasing habitacional puede terminarse por cualquiera de las siguientes formas, poniendo fin a la relación contractual y a los efectos de esta:
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[1] Contrato atípico, como contraposición al contrato típico, es aquel que no encuentra regulación expresa en la ley. Ejemplos de contratos típicos: Compraventa, arrendamiento de vivienda urbana, mandato, agencia mercantil.
[2] Corte Suprema de Justicia. Sentencia del 13 de diciembre de 2002, MP: Carlos Ignacio Jaramillo.
[3] Arrubla Paucar, J. (2012). Contratos Mercantiles, contratos atípicos. Bogotá: Legis Editores.
[4] Ley 35 de 1993 y Estatuto orgánico financiero
[5] Arrubla Paucar, J. (2012). Contratos Mercantiles, contratos atípicos. Bogotá: Legis Editores.